Entenda como a nova cobrança de impostos pode impactar diretamente o valor dos aluguéis residenciais e comerciais no Brasil.

Com a aproximação da implantação da Reforma Tributária, o mercado imobiliário se prepara para uma reconfiguração significativa. A criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) que substituirão PIS, Cofins, ICMS e ISS promete simplificar o sistema tributário nacional, mas pode gerar efeitos diretos no custo das locações de imóveis em todo o país.

Atualmente, os aluguéis intermediados por pessoas jurídicas, como imobiliárias, são tributados em 3,65% (PIS/Cofins). Com a entrada em vigor do novo modelo, essa carga poderá subir para até 10,6%, praticamente o triplo do valor atual. Na prática, um aluguel de R$ 2.000,00 passaria de uma tributação de R$ 73,00 para cerca de R$ 169,60, segundo estimativas de entidades do setor.

O que muda com a Reforma Tributária

A principal mudança está na inclusão da locação de imóveis na tributação sobre o consumo, algo que até então não ocorria. A locação, que hoje é isenta de ICMS e ISS, passará a ser alcançada tanto pelo IBS quanto pela CBS.

No caso das pessoas físicas, a cobrança ocorrerá apenas quando forem atendidos dois critérios cumulativos:

Receita anual superior a R$ 240 mil;

Mais de três imóveis alugados.

Ou seja, quem possuir uma carteira de locação mais robusta e ultrapassar o limite de receita anual passará a contribuir com os novos tributos.

Diante desse cenário, muitos proprietários podem optar por constituir pessoa jurídica para administrar os aluguéis, aproveitando créditos tributários permitidos apenas às empresas sobre despesas como manutenção, administração e corretagem.

Redutores e exceções

A Reforma traz alguns mecanismos de redução de carga tributária, especialmente para o aluguel residencial. Haverá um chamado “redutor social”, que:

Permite abater R$ 600,00 da base de cálculo;

E aplicar uma redução de 70% na alíquota.

Mesmo com esses benefícios, o aumento da carga é considerado inevitável, principalmente para imóveis comerciais ou locações de alto valor. O impacto final dependerá da alíquota efetiva, que deve ficar próxima de 8,4%, mesmo após as reduções.

Regime de transição e regularização contratual

A nova legislação prevê um período de transição até 2033. Durante esse tempo, contratos já existentes poderão manter a alíquota atual de 3,65%, desde que estejam devidamente registrados e atualizados até 31 de dezembro de 2025.

No entanto, há uma contrapartida: quem optar por esse regime especial não poderá utilizar créditos tributários nem redutores durante o período de transição. Por isso, será essencial que proprietários, empresas e imobiliárias revisem seus contratos e façam um planejamento tributário detalhado para decidir qual regime é mais vantajoso.

Impactos esperados

A expectativa geral é que os custos aumentem tanto para locadores quanto para locatários. Pessoas físicas que antes pagavam apenas Imposto de Renda sobre a renda de aluguel agora passarão também a arcar com IBS e CBS, o que deve elevar o custo efetivo da locação.

Já no caso das pessoas jurídicas, o aumento será mais significativo, pois a locação passará a integrar o sistema de tributação sobre o consumo, algo inédito até então. Esse novo modelo muda completamente a dinâmica econômica do setor imobiliário e tende a gerar reajustes gradativos nos contratos a partir de 2026, quando o novo sistema deve ser plenamente implementado.

O que locadores e inquilinos devem fazer

Com a nova realidade tributária, será essencial que ambas as partes locadores e inquilinos revisem seus contratos e estejam atentos às cláusulas de reajuste e repasse de tributos.

A negociação contratual se tornará ainda mais importante, uma vez que os aumentos poderão ser distribuídos de forma gradual ou repassados integralmente ao valor do aluguel.

Além disso, quem possui imóveis alugados deve consultar um contador ou advogado tributarista para avaliar se vale a pena migrar para o regime especial de transição ou adotar o novo modelo tributário desde já.

Conclusão

A Reforma Tributária marca uma mudança profunda no modo como o Brasil tributa o consumo e o setor imobiliário não ficará de fora.

Embora o objetivo seja simplificar o sistema e aumentar a transparência, os impactos sobre os aluguéis residenciais e comerciais serão inevitáveis.

Os custos tendem a subir, e o repasse ao inquilino será uma consequência natural dessa nova configuração.